Como Caracterizar o Terreno de um Imóvel Avaliando de Acordo com a Norma Técnica Brasileira Vigente
O avaliador deve caracterizar o terreno urbano do imóvel que está sendo avaliado, no seu laudo, de acordo com a norma técnica NBR 14653-2. No presente artigo, assim como é transmitido no Curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por Inferência Estatística de Acordo com a NBR 14653-2/ABNT, da Qualific Net, cada aspecto da norma técnica relativo à caracterização de terrenos urbanos, é apresentado e comentado.
Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.
O profissional avaliador deve informar no laudo o número do imóvel na via pública e os limites e confrontantes (vizinhos) do terreno do imóvel avaliando. Tais dados devem ser obtidos da matrícula do imóvel no cartório. Atualmente informa-se o georreferenciamento do terreno (coordenadas geográficas).
Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor: o avaliador deve descrever para qual finalidade o terreno do imóvel avaliando está sendo utilizado, e comparar este uso com aquele estabelecido pela legislação municipal para a respectiva zona urbana.
Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
O avaliador deve descrever e quantificar: a área; a frente do terreno; a sua forma geométrica; se o terreno está abaixo, acima ou no mesmo nível do logradouro; se possui desníveis ou é predominantemente plano; se a sua superfície é alagada ou seca e o tipo de solo.
Infraestrutura urbana disponível
O avaliador deve descrever qual a infraestrutura existente disponível para o terreno (sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado).
Restrições físicas e legais ao aproveitamento
O avaliador deve consultar as leis municipais de uso e ocupação do solo urbano e verificar se há alguma restrição (física ou legal) ao uso do terreno do imóvel que está sendo avaliado (restrições de altura de edificações, de ocupação, tipos de empreendimentos permitidos, zonas de proteção ambiental, existência de direitos que possam alterar o valor, tais como servidões, usufrutos, aforamentos etc.).
Sub ou super aproveitamento
O avaliador deve observar e informar no laudo se o terreno do imóvel avaliando possui construções e indicar que percentual do terreno elas ocupam. O avaliador pode calcular e apresentar no laudo o coeficiente de aproveitamento do terreno, que é a relação entre a área construída e a área do lote.
Caracterizando o terreno do imóvel avaliando como aqui sugerido, o avaliador o descreve muito bem e atende à norma técnica brasileira.
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Autor: Marcio Soares da Rocha, engenheiro civil; MBA em Engenharia de Custos; MSc. em Gestão Pública; ex-Conselheiro do Crea-CE; Professor do curso de Avaliação de Imóveis Urbanos por Inferência Estatística de Acordo com a NBR 14653-2/ABNT, da Qualific Net (clique aqui para acessar a página do curso e se inscrever).
